当前看点!卖不动！杭州主城地铁盘开盘一年半仍在卖，外来房企“入杭”还应“随俗”

滨江浦沿板块（武恒光/摄）

最近，有网友向潮新闻爆料：滨江区的江荣府开盘至今已经一年半，但项目通过中介等各种分销渠道仍然在卖。

(资料图)

公开资料显示，江荣府2021年9月开盘，早在去年6月份加推完毕，目前仍有10%房源显示可售状态。同板块内更晚一年开盘的晓月和风公寓、观晖美寓目前已基本售罄，最快3个月实现清盘。

目前，杭州去化速度慢的住宅项目多位于远郊，主城区开盘一年半还未清盘的项目并不多，更何况是滨江区的地铁盘，问题出在哪里？日前，潮新闻记者实地探访了这个项目及其所在的浦沿板块。

开盘一年半还有10%房源可售

江荣府位于滨江浦沿板块，北侧是金盛科技园，南侧靠近回龙山，距离地铁4号线浦沿直线距离约150米，项目一共有1090套可售住宅房源。

记者先联系了渠道经纪人，了解到江荣府目前的确还有房源在售，对方表示“随时可以看房”。

4月12日，记者来到江荣府，工地外挡上的公示牌显示，项目于2023年1月3日竣工。在现场也可以看到，项目已进入外立面装饰以及内部装修阶段，部分楼幢外观已初具形态，立面色调在整个浦沿板块比较抢眼。

江荣府（武恒光/摄）

走进江荣府售楼处，案场外的水系景观已关闭，销售接待处入驻了分销渠道，现场未见其他购房者。置业顾问简单介绍了项目情况，没有表现出较大的销售热情。

置业顾问表示，项目剩余可售房源不多，主要分布在最后加推楼幢的二楼和中间楼层，价格仍然是开盘的3.8万/㎡。不过，当记者表现出较大的购买意向时，对方表示还有部分高楼层可以选择。

通过查询透明售房网销控表，截至4月14日，江荣府还有约100套房源处于可售状态，占了整个项目可售房源的10%，其中2021年9月首开房源中就有37套住宅显示可售。

资料显示，从2021年9月首开，到2022年6月最后一次加推，江荣府前后共开盘5次，3次流摇，最低中签率69%。

从摇号表现看江荣府并不出挑，同板块的后来者晓月和风公寓、观晖美寓无论是热度还是去化速度都相对高一些。

观晖美寓（武恒光/摄）

晓月和风公寓、观晖美寓分别在去年4月、6月拿地，限价4万/㎡，比江荣府贵了2000元/㎡。其中，晓月和风公寓去年9月首开，今年2月清盘加推，6次开盘中签率53%-78%；速度更快的观晖美寓前后仅用了3个月清盘，4次开盘中签率34%-65%。

透明售房网显示，晓月和风公寓、观晖美寓距离最后一次加推过去2个月，目前剩个别房源还未网签。相比之下，江荣府距离最后一次加推已过去10个多月时间，目前仍然有10%房源处于可售状态，去化速度有较大差异。

卖不动或因项目“水土不服”

对于江荣府来说，身处主城滨江区为何卖不动？同板块更晚开盘项目为何能“后来居上”？

在滨江工作的刘先生看来，江荣府的操作“很迷惑”。2021年江荣府开盘前，刘先生曾计划参与摇号，但是开盘前一份《告客户书》将他劝退。

“开盘前江荣府官微发布了告知书，称交付时间要等到2027年9月，实在等不了六年时间。”刘先生表示，当时首开流摇，项目随后发布另一则公告调整了交付时间，提前到2024年12月交付，但是已经没有摇号的想法。

江荣府售楼处

当然，刘先生的所说的情况只是一个诱因。有业内人士认为，江荣府不畅销，很大原因在于外来开发商对杭州市场“水土不服”。

这一点明显体现在产品上。江荣府整盘只有119㎡、129㎡两个户型面积，都是四房布局。这样的户型设置，选择空间小，预算少的刚需家庭总价够不上，对改善家庭来说面积不够用。

相比之下，绿城、滨江这类本土房企对杭州市场的洞察力显然更敏锐。比如晓月和风公寓、观晖美寓，户型最小100多方，最大160多方，跨度大，能满足不同的购房需求。

“浦沿的客群并非像滨江区政府、西兴、奥体那样纯粹改善，更多的是有点预算的刚需，或者想换房的改善，需求多样。”该业内人士告诉记者，绿城、滨江多年来积累的品牌影响力，对项目去化都有助力。

记者手记

外来房企进军杭城

不仅要“入乡”，更要“随俗”

江荣府并非荣盛在杭州的首个项目，最早在2019年，荣盛首入杭州，在临安开发了檀越府，中签率最低一度只有15%；不过，当这家房企第一次进入杭州主城区，江荣府并未得到“满堂喝彩”。

杭州实施公证摇号的前几年，新房市场一片火热，吸引大批外来房企进军杭州市场，整体的热度让这些外来房企吃到了“甜头”。但是，当热度散去，房子回归自住属性，理性而挑剔的购房者看中的仍然是产品，合适才是最重要的。

外来房企想要博得杭州购房者的“芳心”，前期要做好调研，保持自身特色的同时，吃透杭州购房者的审美偏向、居住喜好，不仅要“入乡”，更要“随俗”。

这两年入杭的开发商，不乏因产品特色赢得购房者青睐的房企，比如建发、伟星都是其中的代表，这些开发商初入杭城都带来了颇有诚意的作品。靠产品树立品牌，才能长远走下去。

回到浦沿板块，今年来受到房企追捧，已经成交的2宗宅地全部竞价封顶进入线下摇号，两次土地摇号中签率只有3%、4.76%，最终均由外来房企摇号竞得，分别是台州伟星和方远。

对于这两个项目，所处位置都还不错，改善市场供不应求也让其在前期收获不少关注，至于市场届时的真实反映如何？就看这两家房企能否“入乡随俗”。

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